Informe del Mercado Inmobiliario de Mercado Libre con el respaldo del IEEM
Publicado el : 10 de Setiembre de 2021
En : General
Mercado Libre y el IEEM formaron una alianza para desarrollar de manera conjunta el tradicional Reporte de Mercado Inmobiliario que ya elaboraba periódicamente la firma de comercio electrónico. Gracias a este acuerdo, se continuará con las publicaciones trimestrales con el análisis de la oferta, demanda, y variación de precios de alquiler y venta de la ciudad de Montevideo, y además se desarrollarán una serie de indicadores que permitan anticipar de manera estadística cómo evolucionará el mercado de compra-venta y alquileres.
Se trata del primer reporte académico de este tipo que se publicará con periodicidad, y que suma más valor a un informe ya de por sí muy respetado entre los distintos actores del mercado inmobiliario local. El objetivo es brindar herramientas de análisis que vayan más allá de lo descriptivo y que permitan un enriquecimiento del análisis que los distintos interesados realizan de la situación y evolución del mercado.
“Estamos muy contentos de aportar a la producción académica sobre la realidad inmobiliaria de Montevideo. Creemos que esta alianza va a lograr que veamos más allá de los valores por m2, y comprendamos cómo se va transformando nuestra ciudad; esperamos que con el tiempo podamos extender este análisis a otras ciudades del país, porque somos líderes en el mercado Uruguayo con más de 230.000 publicaciones en todo el país” dijo Jonathan Szwarcman, gerente de Marketplace Inmuebles en Mercado Libre Uruguay.
El primer informe publicado en conjunto corresponde al segundo trimestre de 2021 y analizó una base de datos de más de 80 000 publicaciones de Montevideo. Estuvo a cargo de los investigadores Nicolás Cichevski, Pablo Sartor y Leonardo Veiga.
“El objetivo de esta alianza con Mercado Libre es brindar información valiosa para la toma de decisiones de particulares y empresas sobre el mercado inmobiliario del país. Mercado Libre pone a disposición su gigantesca base de datos, la más importante del país como líder absoluto en el sector y, desde el IEEM y su Centro de Investigación Grant Thornton, generaremos indicadores e investigaciones específicas, para enriquecer la información disponible del sector inmobiliario y de la realidad de la ciudad” dijo Pablo Sartor, líder del proyecto y profesor titular en las áreas de Decisiones y Sistemas de Información del IEEM.
¿Qué pasó en el mercado inmobiliario de Montevideo en el segundo trimestre de 2021?
La demanda de venta creció en el segundo trimestre de 2021 en detrimento de la demanda de alquiler, un comportamiento estacional habitual para este período del año. En tanto, la demanda de casas se mantuvo en el 38%, cayendo levemente con respecto al mismo trimestre del año pasado, cuando se vio un salto en la preferencia por las casas, probablemente asociado a la pandemia (coincide con el momento de mayor reclusión de las personas en sus casas al inicio de la emergencia sanitaria).
Del lado de la oferta, también crece la oferta de avisos de venta y se encuentra 2% más arriba que el mismo período del 2020. La oferta de apartamentos también creció, una tendencia que se mantiene prácticamente desde el inicio de la serie (2018).
Pocitos se mantiene como el barrio preferido en todos los rubros, ya que lidera en oferta y demanda tanto para casas como apartamentos. Junto a Cordón y Ciudad Vieja, son los más demandados para alquilar y también los que tienen más oferta para esta operación. A la hora de comprar, los barrios más demandados además de Pocitos son Prado y Malvín, sin embargo, la oferta en este caso no acompaña, ya que los barrios con mayor disponibilidad de viviendas en venta son Pocitos, Cordón y Centro.
Los precios barrio a barrio
Punta Gorda, Carrasco, y Puerto del Buceo son los barrios más caros de Montevideo a la hora de alquilar, con valores superiores a los $100.000 mensuales en el caso de Punta Gorda y Carrasco y de $66.000 en el caso de Puerto del Buceo. En el otro extremo, los barrios más accesibles de la ciudad son Manga, Nuevo París y Toledo Chico, con valores inferiores a los $12.000 mensuales.
Según el análisis del IEEM, en el período analizado (2018-2021) no hay una tendencia ecuánime en la evolución de los precios de alquiler para los distintos barrios de Montevideo; entre los barrios más demandados, los precios medidos en pesos constantes se mantuvieron estables. En algunos casos, como Carrasco, presentan una tendencia ascendente, y otros, como Punta Carretas, oscilaciones a lo largo de los trimestres estudiados
El estudio prefirió analizar los valores de alquiler en precios constantes, por entender que representan la evolución real de los precios sin el impacto de la inflación. Para la elaboración de los indicadores de precios de alquiler se emplearon las medianas del precio de alquiler en pesos constantes, de forma mensual, por zona, desde enero de 2018. El nivel de precios sobre el cual se realizó la actualización fue junio de 2021, es decir, en ese mes los alquileres expresados en precios corrientes y constantes son iguales.
En cuanto a los precios de venta, los barrios más caros medidos en U$S/m2 son Puerto del Buceo (U$S3729), Punta Carretas (U$S3105) y Malvín (U$S2995). En cambio, al analizar la mediana de precios ofrecidos (o sea el valor que se encuentra en el medio de todos los precios ofrecidos), los barrios con valores más alto de venta son Carrasco, Puerto del Buceo y Punta Gorda.
En cuanto a la evolución, según el análisis del IEEM la tendencia generalizada es hacia la disminución de los precios, con algunas excepciones. Por ejemplo Puerto del Buceo, Tres Cruces y Cordón se mostraron al alza desde 2018 a la fecha. Otros barrios destacados, como Carrasco Norte o el Prado, mostraron un comportamiento en “U”, con el punto de inflexión a mediados de 2019.
Descargá el informe en pdf para conocer todos los indicadores.
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